Guide relation propriétaire et locataire

Que l'on soit locataire ou propriétaire, bien s'entendre avec l'autre partie n'est pas toujours évident, et pourtant, une bonne relation facilite beaucoup le déroulé du bail et évite bien des désagréments. Sans parler uniquement de cordialité, une bonne entente peut éviter de créer des litiges. Comment faire pour faire perdurer cette relation saine ? Voici un guide de bonne relation propriétaire / locataire.

Vous ne le savez peut-être pas, mais le dépôt de garantie est le principal motif des litiges engagés par les locataires, il concerne, en effet, 65 % de ces mésententes d'après les Références Statistiques Justice de 2017 du Ministère de la Justice*. Une bonne relation entre propriétaire et locataire est une relation sans litige, elle passera donc forcément par une bonne gestion du dépôt de garantie. Mais quel est le problème exactement avec le dépôt de garantie ?

Pour comprendre comment il provoque des litiges, il faut savoir ce qu'est le dépôt de garantie exactement. Il s'agit d'une somme d'argent versée par le locataire lors de la signature du contrat de location et rendue à la fin du bail. Lorsqu'il est rendu, il peut être déduit totalement ou en partie des frais de nettoyage ou de réparation en compensation des dégradations immobilières.

Toutefois, plusieurs problèmes concernent le dépôt de garantie. D'abord, son montant élevé en fait un enjeu particulièrement important, car il peut représenter jusqu'à un ou deux mois de loyer. Ensuite, la restitution du dépôt de garantie est laissée à la libre décision du propriétaire, ce qui conduit certains locataires à contester la décision ou à la juger injuste. Ce type d'affaires concerne tout de même 7 000 cas par an, d'après le Bulletin d’information statistique du Ministère de la Justice de 2019**. Enfin, le dernier problème concerne les effets regrettables que le dépôt de garantie génère : une fragilisation de la confiance entre les acteurs du secteur locatif, et ce manque de confiance crée des comportements préjudiciables à une bonne relation entre propriétaire et locataire.

Puisque certains locataires ont trouvé injuste de ne pas récupérer leur dépôt de garantie, certains d'entre eux ont développé une stratégie par dépit : ne pas payer leur dernier mois de loyer. C'est ce que révèle la proposition de loi n°2645 du 4 février 2020 "des pratiques d’autoprotection se développent du côté des locataires comme le non-paiement du dernier mois de loyer par crainte de ne pas se voir restituer le dépôt de garantie"***.

En fait, ces locataires ont tellement peur de ne pas récupérer leur dépôt de garantie, qu'ils anticipent sa perte et décident de ne pas payer le dernier mois de loyer. Puisque le dépôt de garantie vaut un ou deux mois de loyer, ils estiment alors qu'ils ne perdent pas d'argent. Cependant, cet acte génère de nombreuses conséquences malheureuses pour la relation propriétaire locataire. D'abord, le locataire se retrouve en situation d'illégalité. Lui qui voulait éviter de se retrouver dans une situation qu'il considère injuste, se retrouve à participer à commettre un acte illégal et condamnable par la justice.

Ensuite, cela détériore grandement la confiance entre locataires et propriétaires. Ce comportement trouve son fondement dans un manque de confiance envers le propriétaire et est le symptôme d'une mauvaise relation entre propriétaire et locataire. Dans cet exemple, c'est l'enjeu du dépôt de garantie qui pousse à un comportement défavorable à la bonne entente. Et enfin, si le propriétaire n'a pas perçu le dernier mois de loyer et qu'il est contraint de se servir du dépôt de garantie en guise de dédommagement, il se retrouve aussi lésé. En effet, plus rien ne lui permet couvrir les éventuelles dégradations immobilières.

La cordialité et la confiance, qui sont au cœur d'une bonne relation entre locataire et propriétaire, font défaut au dépôt de garantie. Pour y remédier, il existe des solutions alternatives, comme l'assurance Zéro Dépôt de Pautions. Il s'agit d'une assurance, à la charge du locataire, qui permet au propriétaire bailleur / gestionnaire immobilier d'être couvert et indemnisé d'un montant équivalent à deux mois de loyer en cas de dégradations immobilières. Totalement gratuite pour le propriétaire, elle dispense également le locataire du versement du dépôt de garantie. Avec cette solution, le dépôt de garantie disparaît totalement. C'est d'ailleurs bien l'objectif de Pautions qui souhaite supprimer 100 % des litiges liés au dépôt de garantie.

Pour cela, le locataire souscrit simplement à l'assurance Zéro Dépôt, avec l'accord de son propriétaire. Il doit alors verser une cotisation mensuelle ou annuelle à Pautions durant la durée du bail locatif. Par exemple, si le loyer est de 700 euros, il devra verser une cotisation de 6.30€ par mois. Avec cette méthode, tous les litiges liés au dépôt de garantie peuvent disparaître, permettant ainsi une meilleure relation entre propriétaires et locataires. De plus, Pautions peut servir d'intermédiaire efficace entre les deux acteurs. Tout est fait pour assainir la relation entre propriétaires et locataires et restaurer leur confiance mutuelle.

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Sources :
* http://www.justice.gouv.fr/art_pix/Stat_RSJ_2017_internet.pdf
** http://www.justice.gouv.fr/art_pix/stat_Infostat_167.pdf
*** https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b2645_proposition-loi