Locataires, 5 choses que vous devez savoir

Avant d'emménager dans un nouveau bien locatif, chaque locataire a l'habitude de verser un dépôt de garantie à son bailleur. Ce dépôt de garantie est pourtant mal connu et il serait dans l'intérêt des locataires d'en maîtriser tous les aspects : quel est son montant ? Quelle est sa fonction et est-ce même obligatoire ? Voici 5 choses que vous devez savoir sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 et 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014. Il s'agit d'un versement qui a pour but de pouvoir couvrir diverses charges : impayés de loyers, impayés de charges, travaux locatifs à la charge du locataire, dégradations immobilières. Il s'agit donc d'une somme que le locataire verse au propriétaire à la signature du bail pour couvrir les éventuels risques. Si aucun dommage n'est constaté et que toutes les charges et tous les loyers ont été payés par le locataire, alors le dépôt de garantie lui sera restitué dans son intégralité sous 30 jours après la fin du bail.

Toutefois, si des dégradations immobilières ont été constatées sur le bien locatif, le montant des réparations sera déduit du dépôt de garantie. Le but du dépôt de garantie est donc de protéger le propriétaire en rendant le locataire responsable de la différence d'état du logement à l'entrée du bail et à sa fin.

Malheureusement, le dépôt de garantie est souvent confondu avec la caution, par exemple, il est courant d'entendre quelqu'un dire qu'il s'inquiète de "récupérer sa caution" ou même qu'on "ne lui a pas rendu sa caution". Voici comment ne plus les confondre :

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• Ayez en tête que le dépôt de garantie est une somme d'argent équivalente à un ou deux mois de loyer. Un mois en cas de location vide, et deux mois pour un meublé. C'est un versement que vous faites et que vous espérez récupérer. À l'inverse, la caution est une personne morale. C'est elle qui s'engage à verser les différents loyers si le locataire devient incapable de les payer lui-même. Ils n'ont donc pas la même utilité, puisque le dépôt de garantie vise à couvrir le propriétaire et lui assurer que le locataire prendra soin du logement locatif.

• Enfin, ils n'interviennent pas au même moment : le dépôt de garantie est versé une seule fois, à la signature du bail et la caution intervient dès que le locataire ne peut pas verser de loyer. Ainsi, la caution peut très bien ne jamais intervenir ou bien devoir verser plusieurs mois de loyers, alors que le dépôt de garantie est toujours versé au début du bail et peut être restitué, ou utilisé, à sa fin.

65 % des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non-restitution du dépôt de garantie, c'est ce que nous révèle le Ministère de la Justice dans ses Références Statistiques Justice*. Ce nombre important de litiges s'explique par le fait suivant : les abus concernant le dépôt de garantie sont plus courants qu'on ne le pense et certains, locataires comme propriétaires, ont développé des stratégies pour ne plus subir le dépôt de garantie.

Par exemple, certains locataires, qui estiment que leur ex-propriétaire a injustement gardé leur dépôt de garantie, décident de ne plus verser le dernier mois de loyer lors de leurs futures locations. En effet, en ne versant pas le dernier mois de loyer, ils ont l'impression de ne pas subir la perte du dépôt de garantie. Cependant, ils se retrouvent alors dans une situation d'illégalité et pourraient être poursuivis en justice par leur propriétaire. Cette décision est aussi très préjudiciable pour le propriétaire. Même si le dépôt de garantie va couvrir cette perte de loyer, il ne couvrira plus les éventuelles dégradations immobilières causées au logement à la fin du bail. Un autre problème du dépôt de garantie est évidemment son montant, équivalant à un ou deux mois de loyer, qui peut rendre difficile l'accès au logement.

Le dépôt de garantie génère donc des litiges entre locataires et propriétaires, car certains ont peur de ne pas le récupérer. Plutôt que de protéger le propriétaire et de faciliter la location, le dépôt de garantie créé des frictions et freine l'accès à la location pour les ménages.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et cela est malheureusement trop peu connu. Le dépôt de garantie est régi par la loi, mais il ne devient obligatoire que s'il est mentionné dans votre contrat de location. S'il n'est pas question du dépôt de garantie dans le contrat de location, vous n'êtes pas tenu de le verser, cela permet d'éviter à la fois des dépenses et des conflits.

Toutefois, en France, le dépôt de garantie est presque toujours mentionné dans le contrat de location, car c'est généralement la seule solution connue. Pour s'en dispenser, il faut alors se tourner vers les alternatives au dépôt de garantie.

Il existe effectivement des alternatives au dépôt de garantie qui permettent d'éviter des dépenses et des conflits, comme l'assurance Zéro Dépôt de Pautions. Il s'agit d'une assurance qui remplace le versement du dépôt de garantie. Gratuite pour le propriétaire bailleur / gestionnaire immobilier, elle le couvre et l'indemnise à hauteur de deux mois de loyer en cas de dégradations immobilières à la sortie du logement. Au moment de l'inscription du locataire, aucune condition de revenus n'est imposée et aucun document n'est demandé, car Pautions souhaite rendre l'assurance Zéro Dépôt accessible à tous pour faciliter la mobilité locative.

Pour pouvoir souscrire à cette assurance Zéro Dépôt, il faut simplement l'accord préalable du futur propriétaire / gestionnaire qui sera aussi invité à signer le contrat en ligne. Avec cette solution, le versement du dépôt de garantie disparaît totalement. Le locataire réalise alors l'économie d'un versement équivalent à un ou deux mois de loyer. Avec Pautions comme intermédiaire, vous évitez des dépenses et des conflits.

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Source :
* http://www.justice.gouv.fr/art_pix/Stat_RSJ_2017_internet.pdf